Lånelöfte – första steget mot din nya bostad
Innan du börjar titta på bostäder på allvar bör du skaffa ett lånelöfte. Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du får låna, baserat på din inkomst, dina nuvarande lån och din ekonomi i övrigt. Lånelöftet visar säljare och mäklare att du är en seriös köpare med finansieringen klar. Vill du veta mer om hela processen kan du läsa vår guide om att köpa bostad i Södertälje.
Lånelöftet är särskilt viktigt inför en budgivning, eftersom du inte hinner ansöka om lån mellan buden. Du behöver alltså veta din övre gräns innan budgivningen drar igång.
Skaffa lånelöfte innan du börjar buda. Utan ett lånelöfte vet du inte var din gräns går, och du riskerar att bjuda över din egen ekonomi.
Kontantinsats och bolånetaket
I Sverige får du som regel låna högst 85 procent av bostadens pris med bostaden som säkerhet. Det kallas bolånetaket. De återstående minst 15 procenten måste du betala själv – det är din kontantinsats.
Ett räkneexempel: kostar bostaden 3 000 000 kronor behöver du minst 450 000 kronor i kontantinsats (15 procent), medan resten upp till 2 550 000 kronor (85 procent) kan finansieras som bolån. Kontantinsatsen kan komma från eget sparande eller från försäljningen av en tidigare bostad.
Vad ingår i kontantinsatsen?
Kontantinsatsen är pengar du själv lägger in i köpet. Tänk på att du utöver kontantinsatsen ofta behöver ha en buffert för andra kostnader, exempelvis flytt, eventuella renoveringar och de extra avgifter som tillkommer vid villaköp.
Hur mycket får du låna?
Hur stort bolån du kan få avgörs av flera faktorer, inte bara bostadens pris. Banken gör en så kallad kvar-att-leva-på-kalkyl (KALP) där de räknar på dina inkomster minus alla utgifter, ofta med en stresstest mot en betydligt högre ränta än den aktuella. Tanken är att du ska klara dina kostnader även om räntan stiger.
Många banker tillämpar också ett skuldkvotstak, vilket innebär att de är restriktiva med att låna ut mer än runt 4,5–5 gånger hushållets bruttoinkomst per år. Exakt var gränsen går varierar mellan banker.
- Din och eventuell medsökandes inkomst
- Befintliga lån, exempelvis studielån, billån och kreditkort
- Antal personer i hushållet och övriga fasta utgifter
- Storleken på din kontantinsats och belåningsgraden
Amorteringskrav i korthet
På bolån finns ett amorteringskrav som styr hur mycket du minst måste betala av på lånet varje år. Förenklat ökar amorteringskravet ju högre belåningsgrad du har och om du har en hög skuldkvot.
- Vid en belåningsgrad över 70 procent av bostadens värde ställs det högsta amorteringskravet på själva bolånet.
- Mellan cirka 50 och 70 procents belåningsgrad gäller ett lägre amorteringskrav.
- Har du dessutom en hög skuldkvot kan ytterligare amortering tillkomma ovanpå detta.
Eftersom de exakta nivåerna kan ändras och påverkar din månadskostnad, be banken räkna fram amorteringen för just din situation innan du skriver kontrakt. Vill du se ungefär vad ränta och amortering landar på i månaden kan du räkna på det i vår bolånekalkyl.
Ränta – rörlig eller bunden
Räntan är en av de största kostnaderna under lånets löptid. Du kan välja mellan rörlig ränta, som följer marknadens upp- och nedgångar, och bunden ränta, där du låser räntan under en bestämd period och får en mer förutsägbar månadskostnad. Många väljer en kombination av båda.
Räntan skiljer sig mellan olika långivare, och det lönar sig nästan alltid att jämföra banker och förhandla. Även en liten skillnad i ränta får stor effekt över tid på ett bolån.
Extra kostnader vid villaköp – pantbrev och lagfart
Köper du en villa eller annat hus med tomt tillkommer två avgifter som inte finns vid bostadsrätt. Lagfart är beviset på att du äger fastigheten, och stämpelskatten för lagfarten är en procentandel av köpeskillingen. Pantbrev behövs för att banken ska kunna ta fastigheten som säkerhet för lånet, och även här tas en stämpelskatt ut på det belopp du behöver pantsätta.
Dessa kostnader behöver du ofta betala kontant vid köpet, så räkna in dem i din kalkyl utöver kontantinsatsen.
Gör en köpkalkyl för hela boendet
När du planerar ditt köp räcker det inte att titta på priset och kontantinsatsen. Gör en köpkalkyl som även tar med de löpande kostnaderna för boendet.
- Räntekostnad och amortering på bolånet
- Avgift till bostadsrättsföreningen, om det är en bostadsrätt
- Driftkostnader som el, värme, vatten och försäkring vid villa
- Underhåll och en buffert för oförutsedda utgifter
För att få en känsla för vilken prisnivå du har att räkna med i området kan du titta på aktuella bostadspriser i Södertälje innan du sätter din budget.
Observera: exakta regler för bolånetak, amorteringskrav och skuldkvot kan ändras, och räntorna varierar mellan banker och över tid. Kontrollera alltid de aktuella villkoren och din egen kalkyl med din bank innan du köper.
Vanliga frågor
Hur stor måste kontantinsatsen vara?
Kontantinsatsen måste vara minst 15 procent av bostadens pris, eftersom du som mest får låna 85 procent med bostaden som säkerhet (bolånetaket). Kostar bostaden 3 000 000 kronor behöver du alltså minst 450 000 kronor i kontantinsats.
Varför behöver jag ett lånelöfte innan budgivningen?
Ett lånelöfte visar hur mycket du får låna och signalerar till säljare och mäklare att din finansiering är klar. Eftersom en budgivning går snabbt och du inte hinner ansöka om lån under tiden, behöver du känna till din övre gräns i förväg så att du inte bjuder över din ekonomi.
Hur mycket får jag låna till bolån?
Det avgörs av en kvar-att-leva-på-kalkyl där banken stresstestar din ekonomi mot en högre ränta, samt av ett skuldkvotstak som hos många banker ligger runt 4,5–5 gånger hushållets bruttoinkomst. Befintliga lån, antal personer i hushållet och din kontantinsats påverkar också. Exakta gränser varierar mellan banker.
Vilka extra kostnader tillkommer när jag köper villa?
Vid villaköp tillkommer stämpelskatt för lagfart, som bevisar ditt ägande, och för pantbrev, som banken behöver som säkerhet för lånet. Båda baseras på en procentandel och betalas ofta kontant vid köpet, så de bör räknas in utöver kontantinsatsen. Kontrollera aktuella nivåer med din bank.